Assemblea condominiale: convocazione, costituzione e delibere

L’assemblea condominiale è disciplinata dagli articoli 1135, 1136 e 1137 del codice civile ed è l’organo che regola i beni e i servizi condominiali e si occupa della gestione delle attività necessarie alla vita condominiale. La volontà dell’assemblea si esprime attraverso l’adozione delle deliberazioni assembleari, decisioni che sono vincolanti per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti, purché la delibera sia approvata dalla maggioranza. Ma questo è un aspetto che approfondiremo dopo.

Chi è legittimato a partecipare all’assemblea condominiale?

Tutti i condomini hanno il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e tutti devono essere raggiunti dalla comunicazione della convocazione dell’assemblea affinché questa abbia validità. Nello specifico, i partecipanti all’assemblea condominiale possono essere:

• i proprietari delle unità abitative, che possono anche delegare altri soggetti alla partecipazione (vedremo tra poco come funziona la delega). Se la singola unità abitativa è di proprietà di più persone, possono parteciparvi tutte quante, ma il diritto di voto spetterà solo ad una di queste;
• i delegati con delega regolarmente compilata e firmata;
• gli usufruttuari, ovvero coloro che godono del diritto di utilizzare l’immobile per un determinato periodo di tempo;
• gli inquilini delle abitazioni, che hanno il diritto di voto per quel che concerne le decisioni dei servizi che utilizzano e per i quali sopportano delle spese (ad esempio il riscaldamento);
• l’amministratore di condominio;
• nell’eventualità di lavori all’edificio, i tecnici che saranno incaricati di svolgerli ed esclusivamente per il tempo necessario al conferimento dell’incarico.

Sono esclusi dalla possibilità di partecipare all’assemblea condominiale e, quindi, di votare le deliberazioni coloro che sono titolari di un contratto di affitto di immobili ad uso non abitativo, quale è il caso delle attività commerciali.

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve rispettare quanto indicato dall’articolo 66 del Codice Civile, che recita:

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

La delega del condomino

E se un condomino, per diverse ragioni, non ha la possibilità di partecipare all’assemblea condominiale? Cosa può fare? Come può far valere il suo diritto di partecipazione? Un condomino che voglia prendere parte all’assemblea condominiale ma che, per una ragione o per un’altra, ne è impossibilitato, può delegare un suo rappresentante. Secondo quanto stabilito dalla legge, il delegato può essere un condomino stesso o anche un estraneo alla vita condominiale, a meno che il regolamento del condominio non preveda specifiche restrizioni.

In seguito alla Riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, l’amministratore non può più essere un soggetto delegato per conto di un condomino. Inoltre, il delegato a sua volta non può delegare ad altri, a meno che non sia espressamente autorizzato dal delegante.

La delega deve essere rilasciata per iscritto, poiché la forma orale è ritenuta invalida. Per mezzo della delega il delegato è rappresentato in tutto e per tutto dal delegante, che deve attenersi alle disposizioni che ha ricevuto. E se il delegante non rispetta le indicazioni del delegato? In questo caso, le delibere assembleari si ritengono comunque valide.

La Riforma del condominio, inoltre, ha introdotto il divieto d’incetta di deleghe a partecipare all’assemblea condominiale per i condomini con più di 20 partecipanti. L’art. 67 del codice civile recita:

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Chi può convocare l’assemblea condominiale?

L’assemblea condominiale può essere convocata dall’amministratore o, in mancanza di questo, da ciascun condomino. In quest’ultimo caso, i condomini che possono richiedere la convocazione dell’assemblea (tanto quella ordinaria quanto quella straordinaria) devono essere almeno 2 e devono rappresentare almeno 1/6 del valore dell’edificio.

La richiesta della convocazione deve pervenire a ciascun condomino almeno 5 giorni antecedenti alla data di prima convocazione dell’assemblea e può essere recapitata a mezzo di lettera raccomandata, fax, posta elettronica certificata (PEC) oppure può essere ricevuta a mani. Nella richiesta di convocazione sarà necessario specificare tutte le seguenti informazioni:

• chi ha convocato l’assemblea;
• chi è il ricevente della richiesta;
• la data, l’ora e il luogo in cui si svolgerà l’assemblea, sia in prima convocazione sia in seconda convocazione;
• l’ordine del giorno, ovvero le questioni di cui discutere e decidere.

In caso di omessa, tardiva o incompleta comunicazione, secondo quanto stabilito dall’art. 66 del Codice Civile, l’assemblea è annullabile.

La prima convocazione e la seconda convocazione: il quorum costitutivo

Spesso accade che in prima convocazione l’assemblea condominiale non possa svolgersi per mancato raggiungimento del quorum costitutivo necessario e che, perciò, si debba posticipare la costituzione dell’assemblea in seconda convocazione, solitamente fissata dopo qualche giorno. L’art. 66 Cod. Civ., infatti, specifica che la seconda assemblea condominiale non può essere convocata nel medesimo giorno solare della prima.

Qual è il quorum costitutivo richiesto dal Codice Civile per costituire l’assemblea?

• In prima convocazione è necessario che siano presenti all’assemblea almeno la maggioranza dei partecipanti al condominio e che questi rappresentino i due terzi del valore dell’edificio;
• in seconda convocazione è necessario che siano presenti all’assemblea almeno un terzo dei partecipanti al condominio e che questi rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

Assemblea condominiale ordinaria

L’assemblea condominiale ordinaria deve essere convocata almeno una volta l’anno dall’amministratore e, in mancanza di questo, da almeno 2  condomini, che devono rappresentare almeno 1/6 del valore dell’edificio.

L’assemblea condominiale ordinaria si rende obbligatoria per consentire ai condomini di decidere e di deliberare riguardo a questioni fondamentali per la vita del condominio:

• l’approvazione dei conti di gestione, dei preventivi di spesa annuale che ciascun condomino dovrà sopportare e del consuntivo dell’anno precedente;
• la conferma o la nomina di un nuovo amministratore;
• la retribuzione spettante all’amministratore;
• l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore;
• le decisioni relative al fondo speciale da destinare alle opere di manutenzione straordinaria;
• l’eventuale autorizzazione all’amministratore a partecipare a iniziative territoriali promosse dalle istituzioni locali o anche da soggetti privati qualificati e aventi come obiettivo il risanamento, il recupero edilizio e la sicurezza del quartiere in cui è locato l’edificio condominiale.

Assemblea condominiale straordinaria

L’assemblea condominiale straordinaria può essere convocata dall’amministratore o da almeno 2 condomini che devono rappresentare almeno 1/6 del valore dell’edificio ogni qualvolta sia necessario decidere e deliberare su questioni particolari inerenti la vita del condominio.

Oltre a quando a farne richiesta sono un numero di condomini che rappresenti almeno 1/6 del valore dell’edificio, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea straordinaria nel caso in cui:

• a richiedere la convocazione sia un solo condomino e che abbia necessità di farlo per decidere sull’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per l’accesso ad una rete informatica;
• uno dei condomini manifesta l’intenzione di eseguire dei lavori sulla sua proprietà esclusiva che potrebbero provocare dei danni agli altri condomini;
• uno dei condomini fa richiesta di installare sulla sua proprietà esclusiva un impianto di produzione energetica.

La costituzione dell’assemblea condominiale

Una volta che siano stati raggiunti i quorum che ti ho indicato, l’assemblea condominiale può ritenersi costituita. Come procedere ora? Il primo atto da fare consiste nella nomina dei soggetti che gestiranno l’assemblea, ovvero il presidente e il segretario. Il presidente è la persona incaricata di organizzare la discussione e di curare la redazione del verbale d’assemblea; il segretario è incaricato di redigere materialmente il verbale.

Si procede poi con la discussione dei punti posti all’ordine del giorno e i condomini dovranno deliberare sulle singole questioni. Quali sono le maggioranze necessarie per le deliberazioni assembleari?

Le maggioranze necessarie per le deliberazioni assembleari

Le deliberazioni dell’assemblea sono vincolanti per tutti i condomini, anche per quelli assenti o dissenzienti e devono necessariamente essere approvate dalla maggioranza dei partecipanti che, in prima convocazione, devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio e, in seconda convocazione, almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Tuttavia, le delibere di alcune questioni particolarmente importanti per la vita del condominio necessitano di maggioranze speciali. Entriamo nello specifico e vediamo in quali casi sono previste tali maggioranze.

L’approvazione da parte della maggioranza degli intervenuti e della metà del valore dell’immobile è necessaria nel caso in cui le deliberazioni hanno come oggetto:

• la nomina o la revoca dell’amministratore;
• le decisioni riguardanti le liti attive o passive su funzioni che non attengono all’amministratore;
• la ricostruzione dell’edificio, le riparazioni straordinarie o inerenti alle parti comuni;
• l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• l’adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore;
• l’installazione di antenne centralizzate, paraboliche satellitari e impianti via cavo.

La maggioranza degli intervenuti e i 2/3 del valore dell’edificio è richiesta per le deliberazioni che riguardano:

• l’innovazione e l’installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva;
• l’innovazione e l’installazione di impianti di produzione di energia rinnovabile.

Infine, nel caso di deliberazioni relative agli interventi per l’installazione di riscaldamenti più efficienti (è il caso del Piano Energetico Nazionale), queste devono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti con voti che rappresentano 1/3 del valore dell’immobile.

Come recita l’art. 68 del Codice Civile,

Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Il verbale dell’assemblea condominiale

Al termine dell’assemblea condominiale è necessario redigere un verbale obbligatorio secondo la legge. In particolare l’art. 1136 del Codice Civile prevede che il verbale sia redatto in forma scritta e l’articolo 1130 del Codice Civile, riformulato in seguito alla Riforma del condominio del 2013, prevede l’obbligo per l’amministratore di riportare le deliberazioni dell’assemblea condominiale nell’apposito registro.

La forma scritta del verbale si rende necessaria in quanto il verbale dell’assemblea è lo strumento che fornisce una prova di quanto avviene in assemblea e delle deliberazioni del condominio. È, quindi, anche lo strumento necessario per consentire l’eventuale impugnazione di una delibera assembleare.

A occuparsi della redazione del verbale sono il presidente e il segretario dell’assemblea e il documento deve contenere informazioni precise e puntuali riguardanti:

• la corretta convocazione dell’assemblea condominiale;
• la costituzione dell’assemblea, quindi il numero e il nome dei partecipanti e la scelta del presidente e del segretario;
• gli eventi che modificano l’assemblea costituita, quali possono essere l’allontanamento o la partecipazione successiva di un condomino;
• le deliberazioni assunte, per ciascuna delle quali è necessario indicare il nome del condomino e i millesimi individuali dei votanti a favore, contro e degli astenuti;
• le dichiarazioni dei condomini che richiedono espressamente che il loro intervento sia messo a verbale;
• gli eventuali fatti o allegati che si ritenga siano utili per la vita condominiale.