Sei uno studente e stai cercando una casa in affitto? Oppure ti stai trasferendo in una nuova città, in nuovo quartiere e devi prendere un immobile in locazione?
O hai una seconda casa e vuoi darla in affitto? Qualunque sia la tua situazione, è sicuramente bene saperne di più sul contratto di locazione abitativa, detto anche contratto di locazione a uso abitativo o più comunemente – e anche erroneamente – contratto d’affitto.
Ma a parte il nome, qual è la sua durata? Quanti tipi di contratto esistono? E si può disdire? E cosa succede se si disdice prima della data prevista di “scadenza”? Ti diciamo tutto in questo articolo.
Cos’è il contratto di locazione abitativa
Intanto, iniziamo con le definizioni e con le precisazioni. Quando si entra in una casa di proprietà di qualcun altro e lo si fa dietro pagamento di un canone, non è davvero corretto parlare di affitto. Questo perché tale parola andrebbe usata quando c’è di un mezzo un bene mobile o immobile produttivo. Un esempio? Un terreno si prende in affitto così come si prende in affitto un agriturismo in cui vengano allevati animali e coltivati determinati alimenti.
Nel caso delle abitazioni, non essendo beni produttivi ossia destinati a un procedimento diretto alla trasformazione di altre cose, si parla di locazione.
Che altro non è che un accordo che viene stipulato tra chi possiede un immobile, il cosiddetto locatore, e un’altra persona, chiamata conduttore. Dietro pagamento di un canone che può essere mensile, trimestrale, semestrale o annuale il conduttore può usare tale immobile come abitazione.
Nel contratto di locazione sono spesso comprese le spese condominiali e di solito, a meno che non ci siano accordi precisi in tal senso, vengono escluse le cosiddette utenze: ossia luce, gas e talvolta anche l’acqua. Idem per le spese di telefono e Internet.
Da sapere: anche se il contratto viene stipulato a una sola persona, questo non vuol dire che il conduttore non possa andare a viverci con la sua famiglia. Fondamentale e è che venga data comunicazione al locatore di tutte le persone che abitano all’interno dell’immobile in maniera stabile.
Questo vale in generale per il contratto di locazione a uso abitativo. Qualora invece tu fossi alla ricerca di uno stabile da affittare come ufficio o studio o ancora negozio, si parla di contratto di locazione a uso commerciale. Se invece sei alla ricerca di una casa per le vacanze, in quel caso si parla di contratto di locazione per uso turistico.
Come funziona il contratto di locazione abitativa: la forma scritta
Detto questo, vediamo quali sono alcuni aspetti del contratto. Intanto, ricordiamo che la locazione è una tipologia di contratto che avviene in modo consensuale: nessuno obbligo nessuno e tutto avviene nella massima libertà delle parti.
Tale contratto viene redatto in forma libera. Cosa significa? Che, come dice la legge 431 del 1998, che disciplina questa tipologia di contratti insieme al Codice Civile, ci sono delle regole da seguire anche per quanto riguarda il contenuto, ma non è richiesta una forma contrattuale ben precisa.
La Legge però prevede chiaramente la forma scritta e questo vale in particolare per i contratti stipulati dal 1998 in poi, per quelli precedenti, la forma scritta è utile solo come prova.
Da sapere: il contratto può essere stipulata sia tra persone fisiche che giuridiche.
Cosa deve contenere il contratto
Chiarito che non c’è una forma contrattuale definita per tale tipo di contratto, ecco cosa il contratto deve contenere al suo interno per rispettare quanto previsto dalla legge.
Deve essere chiaramente indicato:
- quali sono le parti in causa ossia il locatore e conduttore con tutti i dati anagrafici;
- qual è il bene che viene dato in locazione (oggetto del contratto) che deve essere indicato così come è registrato al catasto. Deve essere, inoltre, indicato lo stato dell’abitazione;
- qual è il canone previsto per l’immobile e come avviene il pagamento. Nel contratto di solito si parla di canone annuale, ma in generale e per comodità viene frazionato in rate mensili. Nel canone vengono conteggiate anche le spese condominiali di solito calcolate secondo un forfettario;
- qual è la durata: il minimo è 4+4, formula che si definisce così perché è possibile che venga tacitamente rinnovato per altri 4;
- se ci sono mobili: se è così, il locatore deve allegare un foglio con la descrizione dettagliata di tutti i mobili presenti all’interno dell’appartamento. Esempio: 2 letti, 1 divano, 1 scrivania ecc…
- come avviene il recesso ossia la possibilità per il locatore di concedere al conduttore il diritto di sciogliersi dal contratto prima della sua naturale scadenza (e in tal caso viene scritto entro quando deve avvenire la comunicazione)
- qual è la garanzia, detta anche caparra, ossia quanto il locatore chiede all’inquilino per suggellare questo rapporto e per coprire eventuali danni all’immobile. Questa somma viene restituita per intero se non ci sono danni, altrimenti il locatore può stabilire di trattenerne una parte o tutta.
- cedolare secca: in presenza di determinati requisiti, si può avere un regime fiscale di tassazione in misura fissa che non varia in base agli scaglioni di reddito;
- una clausola in cui il futuro inquilino dice di avere ricevuto tutte le informazioni e la documentazione, compreso l’attestato, riguardo alla prestazione energetica;
- qual è la suddivisione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione e di piccola manutenzione nonché oneri accessori.
Qualora non ci fosse la dichiarazione riguardo la prestazione energetica, locatore e conduttori sono tenuti a pagare nella stessa misura una sanzione amministrativa. Pertanto fai espressamente richiesta alla persona che ti affitta la casa.
Sapevi che la caparra matura degli interessi legali? Il locatore dovrebbe corrisponderli annualmente. Se non lo dovesse fare, non dimenticare di chiederlo al momento della chiusura del contratto.
Gli obblighi del locatore ossia di chi affitta casa
Dal contratto derivano diversi obblighi per entrambe le parti. Ecco cosa è tenuto a fare il locatore, ossia chi affitta:
- deve consegnare l’immobile in buono stato e fare in modo che sia idoneo per essere abitato. Per fare un esempio: non può consegnare all’inquilino una casa in cui l’impianto di riscaldamento non funziona o non c’è l’acqua calda, ma deve provvedere a tutto prima che questo entri in casa
- deve garantire che l’immobile non abbia vizi come cedimenti strutturali
- deve rilasciare la ricevuta del pagamento del canone, corredata da marca da bollo di 2 euro
- deve pagare le spese di manutenzione straordinaria (vedi impianto di riscaldamento da sostituire)
- deve provvedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni, dandone prova nei successi 60 sia all’inquilino che all’amministratore di condominio
- deve consegnare le chiavi nel numero di mazzi previsti dal contratto
Gli obblighi del conduttore o inquilino
Anche il conduttore ha i suoi obblighi, ecco quali sono:
- rispettare la casa e osservare la diligenza del “buon padre di famiglia”. Vuol dire usarla secondo quanto previsto (non può affittarla a terzi o farla diventare un ufficio aperto al pubblico). Non può neanche fare dei lavori a meno che non sia previsto dal contratto;
- corrispondere il canone nei tempi previsti e nell’importo e con le modalità previste;
- deve restituire la casa così come l’ha ricevuta, fatto salvo per il deterioramento o consumo in base all’uso previsto dal contratto. Deve pertanto, alla scadenza, privarla da tutti gli oggetti permettendo al locatore di entrare quando vuole e di usufruire dei mobili che, se erano presenti al momento dell’affitto, devono essere consegnati nelle stesse condizioni, eccezion fatta per il normale deterioramento. Un esempio? Se per caso si è rotto il divano, il conduttore deve provvedere a comprarlo a meno che non si sia accordato diversamente con il locatore.
Sei tenuto a imbiancare la casa al momento in cui te ne vai?
Alcuni locatori indicano espressamente questa richiesta nel contratto. Diciamo che se l’hai ricevuta imbiancata è così che devi restituirla. Diversamente, puoi farne a meno.
Da sapere: come conduttore e con contratto registrato regolarmente, puoi trasferire la residenza nell’abitazione che hai preso in locazione.
Contratto di locazione 4+4
Ci sono varie tipologie di contratto di locazione abitativa. La più comune, e in caso di un affitto per una casa che diventa abitazione, è appunto la formula del 4+4. In cosa consiste?
È, come si intuisce dal nome, un contratto in cui conta il vincolo della durata che è minimo di 4 anni, con rinnovo automatico – ossia senza che venga comunicato – di altri 4 anni, questo a meno che il locatore non voglia rinnovarlo per motivi legati a una sua necessità. Quale può essere? Per esempio il dovere vendere l’immobile, il doverci andare a stare con la famiglia o il doverlo dare ai figli o la necessità di opere di risanamento.
La disdetta o recesso
E cosa succede se vuoi disdire prima dei 4 anni? Puoi ovviamente farlo purché comunichi tale intenzione per iscritto e almeno 6 mesi prima rispetto a quando prevedi di andartene. Il tutto, ricorda, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
E passati i 4 anni? Vale sempre la stessa cosa, anche negli anni successivi. Le parti comunque possono continuare nel rapporto di locazione, con un altro contratto e nuove condizioni o mantenendo le precedenti.
Anche il conduttore, come dicevamo, può recedere per motivi di necessità ma deve per l’appunto comunicare questa decisione almeno 6 mesi prima di quando effettivamente ha bisogno della casa.
Esistono poi altri tipi di contratto. Vediamo quali sono.
Contratto transitorio
Si tratta di un tipo di contratto che, come dice la parola stessa, è momentaneo e questo dipende dalle esigenze di conduttore e locatore.
Il contratto transitorio, in generale, ha una durata che va da un minimo di un mese a un massimo di 18 mesi. Cosa succede quando è trascorso il tempo? La locazione si ritiene conclusa e questo senza che nessuna delle 2 parti in causa debba dare comunicazione di qualsiasi genere.
Se invece ci sono ancora motivi per cui tale contratto transitorio debba continuare, si può procedere nella locazione. Quali possono essere questi motivi? Per esempio il fatto di avere un lavoro per un determinato periodo in una località differente da quella di residenza o magari per cure ben specifiche ecc…
Tale tipo di contratto, infatti, deve prevedere una specifica clausola che descriva perfettamente l’esigenza transitoria di locatore e inquilino e va confermata, se appunto tale esigenza va oltre l’anno e mezzo, con una raccondamandata. Se i motivi della transitorietà non sussistono più – per esempio ti trasferisci definitivamente in quella città – il contratto deve cambiare e essere sostituito dal 4 + 4..
Il contratto transitorio per gli studenti
Esiste un altro tipo di contratto transitorio ed è quello per gli studenti. La sua durata può andare dai 6 ai 36 mesi e a stipularlo possono essere locatori con studenti singoli o gruppi di studenti.
Attenzione: tale tipo di contratto può essere stipulato solo nelle città sedi di università centrali o distaccate. Il canone di affitto è vincolato ad accordi locali pertanto non può essere particolarmente alto ma tenere conto anche delle esigenze di studenti fuori sede.
Ecco perché il locatore deve verificare che il conduttore sia in effetti uno studente e richiedergli un certificato di frequenza. Per questa tipologia di contratto, il deposito cauzionale o caparra non deve essere superiore a 3 mensilità. E, come abbiamo detto per il 4+4, anche in questo caso la caparra comporta il maturare di interessi che il locatore deve corrispondere annualmente.
Contratto di locazione a canone concordato
Oltre ai contratti detti sopra, c’è un altro tipo di contratto chiamato di locazione a canone assistito o concordato.
Non si attua in tutti i comuni, ma in quelli ad alta densità abitativa dove appunto chi ha una casa da dare in affitto può decidere di usare dei modelli contrattuali standard per la locazione stipulati a livello locale dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.
Perché si parla di “concordato”? Perché, come si può intuire, la misura è decisa dalle parti e il locatore non può aumentare il canone a sua discrezione.
Questo contratto viene definito anche 3+2 perché in genere dura 3 anni e si può prorogare di altri 2. Al termine infatti del primo periodo previsto dal contratto, si può prorogare quello esistente o redigerne uno nuovo. Se questo contratto nuovo non è stato stipulato, quello precedente viene prorogato per legge per altri 2 anni, sempre a patto che il locatore non abbia comunicato la disdetta all’affittuario e lo abbia fatto entro 6 mesi dalla scadenza dei 3 anni.
Hai preso una casa in affitto e vuoi sentirti più al sicuro? Punta su un’assicurazione per la casa per renderla più sicura e sentirti a tuo agio.
Balcu florentina
Come sto in affito volevo sapere da dove prendo il foglio dove ce scrito che devo agiusta io e che deve agiustare la padrona grazie
Cristina Maccarrone
Salve Balcu,
si tratta di aspetti che vengono definiti nel contratto.