Basta, hai deciso: vuoi cambiare casa! Sai come fare la disdetta del contratto di locazione? Se la risposta è no, stai tranquillo che ci pensiamo noi con una comoda guida che ti dirà come fare la disdetta del contratto di affitto insieme ai tempi e ai costi che dovrai sostenere per affrontare questa procedura. Cominciamo!
La vita è bella perché ci sorprende sempre: ogni giorno è diversa, ci prospetta nuove avventure. Una di queste (sì, stiamo cercando di prenderla con ironia) è un trasloco! Casa nuova, nuove emozioni, tante cose a cui pensare tra cui disdire il contratto d’affitto del precedente immobile.
Chi lo può fare, come si fa, quanto ti costerà? Procediamo con ordine e cerchiamo di rispondere a tutte le tue perplessità. Una per volta, ci riusciremo: promesso.
Chi può fare la disdetta del contratto di locazione?
Tenendo quindi conto che dovrai interfacciarti direttamente con il proprietario dell’immobile (o l’azienda che per lui è mandataria del contratto d’affitto. Il locatario (proprietario dell’immobile) dovrà quindi parlare con te che sei l’inquilino (o anche detto conduttore).
Quindi, la domanda è “chi può disdire il contratto di locazione”? Solitamente il proprietario dell’immobile non rescinde un contratto prima del suo termine naturale ma l’inquilino ha tutta la facoltà di andare via quando meglio crede. L’inquilino può rescindere il contratto con un avviso minimo concordato precedentemente con il locatario per la tutela di entrambe le parti.
La risposta alla domanda sulla disdetta del contratto di locazione e su chi può richiederlo è, evidentemente, entrambi con le dovute clausole contrattuali. Secondo la legge, infatti, la clausola del contratto che riguarda la definizione della durata contrattuale determina il fatto che al proprietario dell’immobile non viene riconosciuto alcun diritto sulla richiesta di disdetta del contratto di locazione prima del termine del contratto stesso.
L’inquilino, invece, può tranquillamente richiedere il termine anticipato del contratto di locazione con una richiesta presentata con un po’ di anticipo sulla data di scadenza. Questa condizione viene chiamata in gergo tecnico recesso legale del conduttore.
Sono davvero pochi i casi in cui il proprietario di casa o del tuo ufficio ha diritto a richiedere lo sfratto anticipato. Davvero pochi.
Come si fa la disdetta del contratto di locazione?
Arriviamo ora al succo della questione: come si fa una disdetta del contratto di locazione che ci lega all’immobile in cui viviamo o nel quale abbiamo il nostro ufficio?
Quando decidi di disdire un contratto d’affitto hai dei tempi da rispettare previsti dallo stesso contratto di locazione che hai firmato all’atto del tuo “ingresso in casa”. Se nel documento è specificato come termine di preavviso “due mesi”, tu hai il dovere di avvisare il locatario almeno 60 giorni prima che hai intenzione di andare via. Semplice.
Il documento deve essere redatto rispettando le linee guida imposte dalla legge e compilato in ogni sua parte con i dati richiesti. La disdetta del contratto di affitto, inoltre, deve essere obbligatoriamente inviata tramite raccomandata A/R oppure tramite posta certificata (PEC) al proprietario dell’immobile.
Quali sono i dati che vanno inseriti all’interno della lettera per la disdetta del contratto di locazione? Ecco uno schema riassuntivo di quelli che servono e che non devono assolutamente mancare altrimenti il documento risulterà non valido:
Nella lettera di disdetta del contratto di locazione c’è necessariamente bisogno di alcune informazioni:
- dati anagrafici dell’inquilino;
- dati di registrazione del contratto d’affitto (detto anche contratto di locazione);
- il motivo per cui si richiede la rescissione anticipata del contratto di locazione;
- quali sono i tempi (indicativi) di sgombro.
Possiamo ipotizzare un modello di lettera di disdetta del contratto di locazione anticipata da inviare espressamente via raccomandata A/R? Certo! Dovrebbe essere più o meno così:
Egregio Sig. [Dati Locatario – Propietario dell’immobile], Via xxx Cap xxx Città xxx
con la presente il sottoscritto [Inquilino]] in qualità di conduttore dell’unità [a quale uso è adibita? Abitativa o uso ufficio?] immobiliare sita in Via xxx al numero xxx Cap xxx Città xxx, a seguito della stipula del contratto di locazione in data XX/XX/XX e registrato con numero di protocollo xxx
DICHIARA l’intenzione di recedere il contratto di locazione in corso per motivazione [inserisci la motivazione per cui vuoi andare via].
L’immobile verrà riconsegnato libero da persone e cose in data [inserisci qui la data in cui sei sicuro di poter liberare l’immobile]
Saluti
[Città], lì [Data]
Firma dell’inquilino.
Disdetta affitto: tipologie di contratti
Quando disdici il contratto di un locale commerciale, di un box o di un appartamento, non è soltanto una questione di volontà del locatario di lasciarti andare o di preavviso (minimo 6 mesi!). La questione riguarda anche la differente tipologia di contratti d’affitto esistenti. Diamo un rapido sguardo a tutte le tipologie di contratto affitto per capire qual è la tua e capire come procedere nella disdetta affitto relativa al tuo caso specifico:
- contratto libero 4+4: il canone viene concordato ma la durata non può essere minore di 4 anni;
- contratto concordato: solitamente si trovano nella formula 3+2 perché si riesce a concordare un canone molto vantaggioso sia per il locatario che per l’inquilino;
- contratto transitorio: lo dice il nome stesso, è un contratto momentaneo (generalmente lo stipulano studenti, professionisti ma anche coppie per brevi periodi). Partono da una durata minima di 30 giorni fino ad un massimo di 18 mesi. L’unica condizione è il versamento di almeno 3 canoni mensili in anticipo sul “mensile” corrente;
- contratto per locale commerciale: quando si firma un contratto per un immobile che sarà destinato ad essere un negozio, un laboratorio o una qualunque attività commerciale, si è consapevoli che la durata del contratto sarà nella formula 6+6. Il canone è variabile in base alle esigenze di entrambe le parti.
Disdetta del contratto di locazione per una unità abitativa
Se il contratto da disdire è di tipo abitativo, come si procede? Molte volte la disdetta del contratto abitativo si risolve velocemente: le durate medie di questa tipologia di contratto variano dai 4+4 (quattro anni più quattro anni già rinnovati) oppure 3+2 (stesso meccanismo, durata inferiore) ed hanno un canone concordato.
La disdetta di questa tipologia di contratti, se anticipata e non naturale, deve avere almeno 6 mesi di preavviso e deve essere comunicata tramite raccomandata A/R oppure posta certificata (PEC).
L’inquilino può richiedere la scissione anticipata del contratto di affitto in qualunque momento. Il locatario, invece, deve aspettare la prima scadenza naturale del contratto di affitto (quindi o 3 o 4 anni, dipende dalla tipologia di rinnovo che ha firmato).
Disdetta del contratto di locazione per un locale commerciale
Come funziona la disdetta affitto per un locale commerciale? Il contratto di fitto per un locale commerciale, solitamente, prevede una soluzione di 6+6 per le attività commerciali canoniche mentre per le strutture ricettive e simili il contratto è di 9+9.
La raccomandata A/R di disdetta dell’affitto per un’attività commerciale deve essere inviata almeno 12 mesi prima della data rispetto alla quale si preferisce andare via per le attività commerciali canoniche e 18 per le strutture ricettive.
La lettera di disdetta di locazione ha le stesse modalità di compilazione e di consegna (raccomandata a/r o posta certificata del locatario) di quella della disdetta di affitto di un immobile destinato all’uso abitativo.
L’unica variazione concessa nella procedura di disdetta dell’affitto di un locale ad uso commerciale può essere quella espressamente richiesta dal proprietario (parliamo esclusivamente della modalità di consegna della lettera).
Disdetta del contratto di locazione per affitto transitorio
Come funziona la disdetta del contratto di affitto transitorio?
Per il locali affittati per un periodo di tempo non superiore ai 18 mesi, quindi ad uso transitorio, il preavviso necessario è di 3 mesi. Solitamente gli affittuari di questa tipologia di immobili sono studenti universitari oppure professionisti in trasferta per un periodo limitato di tempo.
Possono, però, anche essere famiglie che – venduta casa, in attesa della nuova abitazione – possono aver necessità di “sostare” in una abitazione, spesso già ammobiliata.
Quali sono i costi per la disdetta del contratto di locazione?
I costi per la disdetta del contratto di locazione sono motivati dal fatto che, comunque, si sta sciogliendo un contratto e quindi ci sono documenti da validare, bolli da pagare, annessi e connessi. Vediamo nello specifico quali sono i costi di un atto che comunque va comunicato all’agenzia delle Entrate.
Sicuramente è da pagare l’imposta relativa all’atto: imposta di registro (67,00 euro) da saldare entro 30 giorni dal deposito dell’atto o attraverso il modello f24 utilizzando il codice tributo 1503 oppure tramite i servizi telematici (RLI o RLI-web) con addebito su conto corrente.
Se la disdetta affitto avviene con cedolare secca non ci sono imposte di bollo da pagare. La scissione del contratto va comunque comunicata all’agenzia delle entrate, registrando l’atto modello RLI compilato in ogni sua parte.
Ora sai proprio tutto (o quasi) su come disdire affitto di casa o del locale commerciale che hai in locazione. Se hai domande o dei dubbi, scrivici pure. Proveremo a darti una mano!
Giuseppe
Quindi per la disdetta anticipata bisogna pagare solo 67 euro per l’imposta di bollo ?
Susanna Dubosas
Gentile Francesca Cora Sollo,
nel caso di una risoluzione anticipata e consensuale di un contratto di locazione 4 x 4 per abitazione, dove il periodo di preavviso è di 6 mesi, qual’ è la tempistica per avvisare l’ufficio delle entrate della scissione del contratto? Chiedo se va fatto all’ inizio del periodo di preavviso (cioè 6 mesi prima che l’appartamento viene liberata dagli inquilini) oppure subito dopo che l’appartamento viene liberato?
Chi deve fare la comunicazione all’ufficio dell’entrate, gli inquilini oppure il proprietario?
E’ sufficiente compilare il modello RLI e consegnarlo all’ufficio dove il contratto è stato registrato?
Grazie infinitamente per il suo aiuto,
Susanna.
Francesca Cora Sollo
Salve,
solitamente deve depositarlo il proprietario.
Mimmo
IL conduttore di un mio locale commerciale non ha effettuato la cancellazione del contratto di locazione a spettava a lui ora dopo un anno devo farla io ma lui è andato via un anno fa. Avrò problemi?
Giuseppina
Per dislire un contratto di affitto quanto si paga tocca a lincuilino ho al proprietario?
Mattia Luraschi
Buongiorno Chi deve pagare l’imposta di registro per la disdetta del contratto d’affitto? Grazie mille
Prudenza
Vorrei sapere se posso fare rivalsa sui ritardi di pagamento del canone,visto che il mio inquilino ha chiesto la risoluzione anticipata del contratto
Sebastian
Salve, vorrei sapere chi è tenuto a pagare il costo della risoluzione del contratto di affitto di un anno, con rinnovo tacitamente in automatico se non viene fatta disdetta, ma nel mio caso ho fatto disdetta con 3 mesi di preavviso portando a scadenza il contratto di un anno
Francesca Cora Sollo
Le spese di risoluzione andrebbero divise tra conduttore e locatario.
Rares
Se devo dare la disdetta di un contratto locazione uso abitativo, pur sapendo che NON prendero piu il deposito cauzionale, come devo fare per non perdere il deposito? Chi deve pagare l’imposta di bollo? Io sono inquilino. Grazie
Francesca Cora Sollo
I costi di registrazione solitamente sono a carico di entrambe le parti, salvo accordi differenti in sede contrattuale.
Il deposito cauzionale non viene perso se la scadenza del contratto è naturale.
Elfio
Non avete detto chi deve pagare l’Imposta di Registro per la rescissione del contratto di locazione?
Francesca Cora Sollo
é a carico di entrambe, Elfio.
grazie della segnalazione 🙂
Antonella
Salve buongiorno io ho fatto il contratto verso la fine di giugno e al inizi di luglio ho chiesto la disdetta, mi ha chiesto 200€ per il contratto è 50€ per la disdetta, e normale? E tutto da pagare noi
Francesca Cora Sollo
La legge dispone che i 67,00 euro per la risoluzione anticipata del contratto da parte del conduttore siano a carico di entrambe le parti. La legge 392/78, articolo 8 la chiama tassa di registro.
Annalaura
Salve, per disdire un contratto di affitto cedolare secca, i moduli da compilare posso prenderli direttamente all’agenzia delle entrate oppure devo affidarmi ad un commercialista?
Francesca Cora Sollo
L’agenzia delle entrate dice che è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Normativa+e+Prassi/Provvedimenti/2017/Giugno+2017+Provvedimenti/Provvedimento+RLI/RLI_istruzioni06092017.pdf
🙂
Serena
Come si calcola la stima dei soldi di cauzione al momento della disdetta?
Tiziana
Ho chiesto al proprietario la proroga del mio contratto transitorio di 18 mesi.
Mi sono resa conto che dopo qualche mese devo lasciare l’appartamento in anticipo . Nel contratto è scritto che posso farlo con preavviso di 2 mesi,dopo aver aspettato 6 mesi.La mia domanda è questa:devo aspettare 6 mesi dalla proroga del contratto e dare il preavviso oppure posso dare il preavviso di disdetta co 2 mesi di anticipo senza aspettare il trascorrere dei 6 mesi,visto che è una proroga?
Francesca Cora Sollo
La legge 431/98 stabilisce che l’affittuario può lasciare la casa prima che scada il contratto (con un preavviso di tre mesi) solo in caso di gravi motivi documentati. Se per giusta ragione, quindi, può farlo.
Attenzione, però, perché se si lascia anticipatamente un alloggio rispetto alla scadenza naturale è necessario che l’inquilino versi 67 euro per l’imposta di recesso anticipato che poi il padrone di casa dovrà dichiarare nell’F24 entro 20 giorni (codice 113T).
Vincenzo
Buongiorno. Sono un conduttore ed il mio contratto di affitto 4+4 si rinnoverà automaticamente il 1 settembre 2019. Il contratto prevede TRE mesi in caso di disdetta anticipata del conduttore per gravi motivi, mentre di SEI mesi per annullare il rinnovo automatico. Ma se io adesso (entro fine febbraio) non chiedo di annullare il rinnovo, però poi decido ad aprile di recedere anticipatamente dal contratto (con anticipo ovvero di tre mesi), posso farlo, oppure devo aspettare fino al 1 settembre per chiedere la disdetta anticipata?
Grazie
Francesca Cora Sollo
Deve aspettare il primo settembre, è preferibile.
Ludovica
dando il preavviso contrattuale, sono tenuto a pagare l’affitto fino alla scadenza del preavviso anche se consegno le chiavi molti mesi prima e subentra un nuovo inquilino scelto dal proprietario dell’immobile?
Francesca Cora Sollo
Salve,
a quanto pare l’ordinanza 11778/17 della Corte di Cassazione ha stabilito che bisogna pagare tutti i canoni d’affitto per tutta la durata del preavviso, anche se l’immobile viene riconsegnato prima. Se il locatore rinuncia espressamente per qualunque motivo ai canoni allora v’è la possibilità di non corrispondere.
Julian
Salve, ho preso in locazione circa un mese fa un un’appartamento per 12 mesi (contratto quindi transitorio senza periodo di preavviso come clausola). Ad oggi mi viene chiesto di liberarlo per lavori post sisma… Quali diritti posso vantare nei confronti del proprietario? Grazie.
Francesca Cora Sollo
Se i lavori sono necessari per la messa in sicurezza dell’appartamento e decade l’abitabilità credo che il disagio sia anche del proprietario che non percepirà più il suo affitto. Dovrebbe rivolgersi ad un avvocato per capire se si può rivalere nei confronti del proprietario perché sembrano cause esterne e non dolo.
Tania
Salve mi sto trasferendo in un altro appartamento sempre dello stesso proprietario, mi sembra strano a questo punto che a me chiedono di pagare 49.90€ si cessazione contratto 4 anni con cedolare secca, ma sopra scritto rivalutazione del vecchio contratto.
Francesca Cora Sollo
Questo purtroppo è un quesito che soltanto l’Agenzia delle Entrate può risolverle, sembra una pratica “poco corretta”.
Cristian
Salve,il mio contratto di affitto scade tra 2 anni.Per motivi economici andrò via a fine luglio .Posso fare la disdetta anticipata con 2 mesi prima della mia uscità? La proprietaria non ha più la mia caparra …a cosa vado incontro ? Grazie
Francesca Cora Sollo
Il suo che tipo di contratto è?
Qui trova alcune tipologie di disdetta:
I costi per la disdetta del contratto di locazione sono motivati dal fatto che, comunque, si sta sciogliendo un contratto e quindi ci sono documenti da validare, bolli da pagare, annessi e connessi. Vediamo nello specifico quali sono i costi di un atto che comunque va comunicato all’agenzia delle Entrate.
Sicuramente è da pagare l’imposta relativa all’atto: imposta di registro (67,00 euro) da saldare entro 30 giorni dal deposito dell’atto o attraverso il modello f24 utilizzando il codice tributo 1503 oppure tramite i servizi telematici (RLI o RLI-web) con addebito su conto corrente.
Se la disdetta affitto avviene con cedolare secca non ci sono imposte di bollo da pagare. La scissione del contratto va comunque comunicata all’agenzia delle entrate, registrando l’atto modello RLI compilato in ogni sua parte.
roberto
Nel mio contratto d’affitto 4+4 si trova la clausola che si puo recedere in qualsiasi momento dal contratto con almeno un anno di preavviso. Si puo’ fare la disdetta normale valida ,con almeno un anno di preavviso dopo tre anni, senza evocare i gravi motivi?
Francesca Cora Sollo
Salve,
la risposta è nella sua domanda: sul contratto c’è scritto che si può recedere in qualunque momento con 12 mesi di preavviso. Se rispetta la tempistica può evitare di evocare gravi motivi, altrimenti pagherà una penale.
Francesco Nicita
Salve , sono un ragazzo di 32 anni ho preso casa ammobiliata con la mia compagna di 24anni ( che x motivi personali dopo tanti anni di relazione ci siamo separati)
Essa viene riportato nel contratto di locazione che parte dal 7/4/19 fine 6/4/20
Il costo di locazione di 370 si cui sono 2 già versate al locatore appena abbiamo messo piede nel immobile.
Per non pagare molte tasse esso viene figurato euro 200 .
Il problema che il lavoro non sta andando molto bene dove ero assunto … essendo licenziato con il non rinnovo del contratto.
Ora mi ritrovo senza lavoro perciò non potrei pagare più. Per questo mi ritrovo a disdire il contratto x causa di forza maggiore di perdita del lavoro.
In esso con i locatori proprietari del immobile io ho svolto ( x causa di forza maggiore ) per vivere meglio di come era pre adibito l’immobile ho eseguito vari lavori di manutenzione { impianto elettrico rifatto più stanze.. sistemazione del impianto idraulico , impianto del gas E servizio antenna esterna e interna che erano cose non esistenti o in condizioni non in sicurezza } ( voci citate )
abbiamo formato un foglio Dove venivano eventualmente scontati con il locatore i vari costi di locazione di manodopera e materiale x il ripristino del tutto. Ora mi trovo in questa situazione vorrei abbandonare l’immobile entro questo mese Giugno 2019. Prima della scadenza del affitto di 6 maggio 2019. Come è dove dovrei fare il tutto…??
Attendo una sua urgente risposta.. Con massima priorità. .. Saluti Francesco
Francesca Cora Sollo
Salve,
mi sono fermata al “per non pagare tasse”. La situazione non è regolare, ha bisogno di rivolgersi ad un consulente.
Amedeo
Io avrei dovuto dare disdetta 6 mesi prima, ma lho fatta soli 3 mesi prima , il proprietario vuole tenersi le 3 mensilità dmcauzionali come penale. Puo farlo?
Francesca Cora Sollo
Purtroppo, sì.
Ruggero
Sono un locatario che affitta a uso transitorio, in caso di recesso anticipato voluto dal conduttore come posso conteggiare le utenze Gas e Luce non ancora pervenute al momento della consegna delle chiavi?
Francesca Cora Sollo
Salve,
solitamente sono due le modalità più diffuse: una media dei consumi oppure un accordo forfettario tra locatario e locatore.
Cristina Mutti
Buongiorno, ho un contratto di locazione di 1 anno,il mio contratto dice devo dare almeno due mesi di preavviso per recedere da esso,tramite raccomandata e accollarmi intaremente le spese occorrenti per la risoluzione del contratto. Mi sembra di capiure devo pagare i sopracitati 67 € . Ma sono obbligata a pagare l’affitto fino allo scadere dell’anno di contratto????
Grazie
Francesca Cora Sollo
L’inquilino può tranquillamente richiedere il termine anticipato del contratto di locazione con una richiesta presentata con un po’ di anticipo sulla data di scadenza. Sicuramente è da pagare l’imposta relativa all’atto: imposta di registro (67,00 euro) da saldare entro 30 giorni dal deposito dell’atto o attraverso il modello f24 utilizzando il codice tributo 1503 oppure tramite i servizi telematici (RLI o RLI-web) con addebito su conto corrente. Se la disdetta affitto avviene con cedolare secca non ci sono imposte di bollo da pagare. La scissione del contratto va comunque comunicata all’agenzia delle entrate, registrando l’atto modello RLI compilato in ogni sua parte.
I canoni vanno pagati comunque finché non subentra un nuovo inquilino o fino al termine previsto. Lo dice l’ordinanza 9271/17 della Corte di Cassazione.
Luciano bisco
Contratto di affitto casa transitorio con cedolare secca in scadenza 15.11.2019. L’inquilino non ha più’ pagato l’affitto dal 1 gennaio 2019. Conviene annullare il contratto all’agenzia delle entrate?
Nicola
Mi scusi ma all’inizio dell’articolo è scritto che l’inquilino può recedere il contratto anche con preavviso minimo (1 mese o 2), mentre nelle modalità di affitto descritte in seguito il preavviso risulta di 6 mesi. Come mai? grazie
Francesca Cora Sollo
Dipende dalla tipologia di contratto che ha sottoscritto.
Valentina
Buongiorno. Vorrei porre alla Sua attenzione un quesito; con mio marito abbiamo un contratto di locazione 4+4 con cedolare secca stipulato a novembre 2018. Abbiamo problemi con il locatario in quanto la caldaia interna non è a norma, ma secondo lui è tutto a posto , di fatto manca però il foglio di agibilità della caldaia e la prima accessione. Ora, siamo in procinto di acquistare casa e quindi dovremmo dare preavviso di 6 mesi come da contratto, ma non vogliamo incorrere nella situazione di dover pagare per 6mesi sia affitto che mutuo. Avendo questo tipo di problematica con il locatario, è possibile rescindere in contratto prima dei 6 mesi concordati senza pagare la penale?
Grazie mille
Francesca Cora Sollo
Bisogna dare un’occhiata alle clausole contrattuali riguardanti la disdetta del contratto d’affitto contenute nel documento che ha firmato.
Luca
Nelle spese di risoluzione del mio contratto d’affitto figura una voce di cui non ho visto menzione in questo utile blog: imposta di registro (90euro) e imposta risoluzione contratto (67euro) di cui avete ampiamente dissertato. Spettano entrambe al conduttore in caso di regolare risoluzione anticipata?
Francesca Cora Sollo
No, sono da suddividere in parti uguali di norma.