Rate mutuo non pagate: se ne salti 18 l’immobile è in vendita

Rate mutuo: la riforma

Le commissioni Finanze di Camera e Senato hanno dato il primo ok al testo del cosiddetto “decreto mutui“, un progetto di riforma atto a recepire la direttiva UE n. 2014/17. La novità più importante che ha scatenato non poche polemiche riguarda la possibilità concessa alle banche di mettere in vendita l’immobile direttamente, senza passare per le vie giudiziarie, nel caso in cui non vengano pagate 18 rate. Alla diciottesima rata saltata, l’immobile può essere messo in vendita. Si tratta però di una clausola contrattuale non obbligatoria, come vedremo in seguito.

Rate mutuo: le nuove regole

Cosa accadrà in sostanza? A seguito del mancato pagamento di 18 rate, la casa verrà messa in vendita dall’istituto di credito, senza ulteriori passaggi, dal momento che il consumatore avrà sottoscritto la clausola che garantisce tale diritto al creditore.

Permane però il divieto di “patto commissorio”, come da articolo 2477 del Codice Civile. Cosa significa? Che rimane nullo qualsiasi patto che stabilisca se “in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore”. Il creditore potrà mettere in vendita l’immobile e non tenerlo per sé.

Inizialmente il numero di rate indicate nel disegno di legge era pari a 7, ma è stato innalzato a 18 dopo una serie di proteste circa l’opportunità di agevolare le banche nell’esproprio degli immobili. Considerando poi l’attuale contesto economico, saltare 7 rate è un’ipotesi che si può verificare nel giro di un anno, basta un periodo di disoccupazione involontaria. Ma oltre all’innalzamento delle rate, sono previste ulteriori tutele per i debitori. Il dibattito però è ancora nel vivo e ti aggiorneremo sulle novità.

Rate mutuo non pagate: le tutele per il debitore

La riforma propone dunque una novità storica per i mutui ipotecari. Ma come verranno tutelati i debitori?
Ecco le previsioni di legge:

• il decreto in esame si applicherà esclusivamente ai mutui stipulati dopo l’entrata in vigore dello stesso, non è prevista alcuna retroattività;
• le nuove norme non saranno retroattive nemmeno in caso di surroga successiva all’entrata in vigore, se il mutuo è stato stipulato sotto la vecchia legge;
• la clausola che consente la vendita diretta dopo il mancato pagamento di 18 rate (clausola di inadempimento) sarà facoltativa, il debitore non sarà obbligato a sottoscriverla;
• diventerà legge il cosiddetto “patto marciano”, quello che già per via giurisprudenziale impone all’istituto di credito di trattenere dal ricavato della vendita solo quanto ancora dovuto, consegnando l’importo eventualmente eccedente al debitore;
• si ampliano i termini del “patto marciano”, introducendo il principio secondo cui se dalla vendita si ricava un importo inferiore al debito residuo, detto debito si considera comunque estinto;
• per poter decidere serenamente se sottoscrivere o meno la clausola in esame, il debitore avrà diritto all’assistenza di un consulente.

Rate mutuo non pagate, cosa fare

Cosa fare quando non si riesce a pagare la rata del mutuo?
Il primo consiglio è quello di rinegoziare con la propria banca le condizioni del mutuo in essere. Questa azione consente di allungarne la durata e variare il tasso, abbassando sensibilmente la rata mensile. Se rinegoziare il mutuo con la propria banca non consentisse di raggiungere un accordo favorevole è possibile surrogare (la surroga del mutuo è il passaggio del proprio mutuo ad un’altra banca che offre condizioni migliori).

Sospensione della rata del mutuo

Ovviamente esistono condizioni in cui la semplice riduzione della rata del mutuo non è sufficiente e, in questi cas,i si può ricorrere ad altre soluzioni.

Grazie all’istituzione del Fondo di solidarietà dei mutui per l’acquisto della prima casa, è possibile richiedere la sospensione della rata del mutuo per un massimo di 18 mesi. Questo a patto che nei 3 anni che precedono la richiesta di sospensione del mutuo si siano verificati eventi come la perdita del lavoro (fisso o a tempo determinato), morte o condizioni di non autosufficienza. Questa è una situazione percorribile quando l’importo del mutuo non supera i 250.000 € e quando il reddito ISEE non supera i 30.000 Euro.

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Rate mutuo non pagate: scatta la segnalazione

Una delle preoccupazioni di chi si ritrova impossibilitato a pagare regolarmente il mutuo riguarda la segnalazione come “cattivo pagatore“. In seguito al mancato pagamento di due o più rate, la banca può segnalare il nominativo a banche dati (pubbliche e private) compromettendo la linea di credito per il soggetto segnalato. La conseguenza è quella di essere inseriti in una “black list” consultabile da parte di società finanziarie e istituti di credito.

La segnalazione alla Centrale Rischi o a un SIC può essere rimossa una volta che l’importo dovuto viene saldato. L’istituto bancario avrà il compito di far rimuovere la segnalazione cancellando i dati del cliente dalle banche dati, questo anche per una tutela della privacy del cliente.

Rate mutuo non pagate: le conseguenze

Le conseguenze a cui si va incontro non pagando una o più rate del mutuo sono:

• gli interessi di mora scattano dalla prima rata non pagata;
• una segnalazione come cattivo pagatore alla Centrale Rischi (risolvibile dopo aver saldato il debito);
• La banca o il soggetto creditore potrà rivalersi sul garante del mutuo nel caso in cui il mutuo sia stato sottoscritto con la firma di un garante;
• Pignoramento e messa in vendita dell’immobile superate le 18 rate non pagate.